Испания

• Земля: Иностранцы (физические и юридические лица) могут свободно приобретать землю и недвижимость в Испании (требуется лишь получение NIE). Нет общенациональных ограничений для покупки сельхозземель. Исключение составляют стратегические зоны (военные территории, охраняемые природные зоны и др.). Нужен локальный партнер лишь при необходимости местной экспертизы. Вместо покупки можно рассматривать долгосрочную аренду (обычно 50–75 лет), сервитуты или концессии, но даже аренда на сельхозземлях требует разрешений. Land-use категории строго регулируют назначение: “rústico” (сельскохозяйственно-лесная земля) не предназначен для жилой застройки. Для использования под жилье или туризм земля должна быть классифицирована как урбанизированная или переведена в категорию строительства (это сложный процесс). Юридические риски: отсутствие права легально строить на “rústico” (без особого разрешения), невозможность субаренды без разрешения, чёткие сроки права пользования.

• Строительство: Любое капитальное строение требует получения разрешения на строительство. Модульные или каркасные дома, ставящиеся на фундамент, считаются капитальным зданием и нуждаются в тех же разрешениях (проект, СЭС, пожарка и др.). Сборные дома требуют разрешения, за исключением очень малых «сельских одноэтажек» (<500 м²). Передвижные дома (кемпер, трейлер) без фундамента в общем случае тоже считаются «строением» при стационарном размещении и требуют муниципального разрешения. Ключевые ограничения: зональность (закон о градостроительстве каждого автономного сообщества), плотность, высотность устанавливаются местным планом. Все коммуникации (вода, электричество, канализация) требуют подключения по правилам; септик и скважины – локальные согласования. Нельзя принимать туристов без occupancy permit; нужны разрешения пожарной и санитарной безопасности.

• Модульные/мобильные дома: В Испании такое жильё правовой статус не отличается кардинально. Мобильный дом на колёсах без фундамента юридически считается передвижным, но если его устанавливают как постоянное жильё, он квалифицируется как здание. Иными словами, и бытовка, и модульный дом требуют разрешения, если планируется долгосрочное использование. На «rustic» землю установка запрещена, кроме случаев узкоспециализированного сельхозназначения. Движимые дома можно продавать как движимое имущество, но при стационарном использовании фактически оформляются как недвижимость (требуют регистрации, подключения). Передача таким домам прав на сети или адрес невозможна без оформления строения. После окончания аренды земли право на дом остаётся неясным (обычно дом у хозяина земли). Сертификаты: если дом легально введён в эксплуатацию, ему нужен паспорт объекта, техзаключения по СЭС, пожарной и т.д. Если же продаётся как «на колесах», нужен сертификат на конструкцию и разрешение на передвижение (ТОР, COC).

• Hospitality (туризм): Для краткосрочной аренды жилья в Испании обязательно наличие туристической лицензии (регионально разная: например, casa rural, camping, apartamento turístico и т.д.). Каждая автономия и муниципалитет устанавливают требования к оборудованию, количеству мест, противопожарной безопасности, наличию санитарного разрешения на F&B. Оператором может быть иностранная компания, но обычно создают испанское ООО (S.L.) для ведения бизнеса. Чужим собственникам квартир в кондоминиуме для краткосрочной сдачи нужно согласие 3/5 жильцов. По налогам: собирают местный IBI (налог на недвижимость) и туристический сбор, плюс корпоративный НДФЛ/НДС с доходов; иностранцы платят налог нерезидента на аренду. Работники – по трудовым законам Испании (минимальная з/п, соцвзносы). Лицензия на питание/бар (санитарный паспорт), на спиртное – отдельные разрешения. Spa/Yoga: как дополнительная деятельность – регистрация предпринимателя или компании с указанием вида «услуги по организации отдыха»; особых лицензий обычно не требуется (кроме если предполагается медицинская деятельность).

• Долгосрочная аренда: Жилищный кодекс (LAU) даёт арендаторам сильную защиту. Минимальный срок аренды жилья – 6 месяцев, после чего договор пролонгируется, если не заявлено о выходе за месяц. Выселить арендатора без судебного решения нельзя. Арендная плата можно индексировать не чаще раза в год согласно индексу IRAV. Особых ограничений для сдачи иностранцам нет (они имеют те же права при наличии визы). Для краткосрочного рента (tourist rental) нужен отдельный режим (см. выше). «Номад-модель» (membership+проживание) в испанском праве не запрещена, но требует аккуратного оформления в договорах; важно не квалифицировать договор как долевое участие.

• Сельское хозяйство: Иностранцы не ограничены в приобретении сельхозземель. Однако право застройки сельхозземель строго лимитировано: без смены назначения на садовые нужды строительство почти невозможно. Тем не менее, агротуризм в Испании распространён (фермерские усадьбы, эко-фермы) – нужно оформить соответствующую туристическую лицензию (alojamiento rural), при этом обычно землю должен предоставлять сельскохозяйственный оператор. Севооборот не регулирует запрет на продажу продукции: вы можете выращивать и продавать продукты, но если есть дегустация/продажа на месте – нужна регистрация пищеблока и лицензионные разрешения. Государственных субсидий для «regenerative agriculture» нет специальных (есть европейские программы, но конкуренция высокая). Перевод земли из сельхозназначения в жилое/туристическое – длительная процедура, практически невыгодна.

• Иностранное владение: Иностранец может владеть в Испании недвижимостью без квот. Правда, нужен NIE и, если покупка крупная, декларация в Banco de España. Прибыль от аренды можно свободно репатриировать после уплаты налогов. Ограничения связаны лишь с зонами (например, побережье Каталонии требует разрешения на покупку пост-18 века имущества, но редко затрагивает модульные поселения). Есть налог на не-резидентов с доходов (IRNR 24%).

Реалистичные модели (Spain):

1. Покупка земли иностранцем + строительство через SPV. Позволяет полный контроль, но риски: граничные зоны (costal, forest) и статус земли (необходим перевести в urban).
2. Долгосрочная аренда + hospitality-оператор (сервисный контракт). Менее капиталоёмкая, земля не ваша, но операционный контроль.
3. Joint venture с местным собственником земли + развитие туристической зоны. Локальный партнёр берёт земельный риск, ваш опыт – операционный.

Высокорискованные: прямой таймшер или fractional selling иноземцам (требует соответствия законам о ценных бумагах); продажа мобильных/модульных домов без закреплённого права на землю; использование сельхозземли под жильё без разрешений; обещание гарантий доходности инвесторам.

Наиболее простой пилот: Закупить/арендовать небольшую площадку в туристической зоне (лучше на юге, где больше земли), создавать eco-village как turismo rural (резиденции на аренде), сдавать через туристическую лицензию и/или долгосрочно.

Требуется юрист: проверка местного плана застройки (PGOU), возможности cambıo de uso земли, процедур оформления лицензии (особенно в конкретном муниципалитете, где кэмпинг и short-term rental строго регулируются).

Примеры вопросов к испанским юристам: «Какие суточные ограничения на бронирование номеров в нашем регионе? Можно ли использовать статус сельхозземли для визита гостей? Когда именно мобильный дом считается недвижимостью?» и т.д.

Вьетнам

• Земля: Вьетнам не допускает частной собственности на землю – земля принадлежит государству (конституция). Иностранцы не могут прямо «купить» землю. Единственный механизм – получение права пользования землей (LURC, «красная книжка»). Для этого обычно создаётся компания с иностранными инвестициями (FIE) и через неё оформляется концессия или долгосрочная аренда. Сроки: до 50 лет для иностранцев (с возможностью продления, по закону разрешено однократное продление). Вьетнамцы (и Вьетнамцы-за-рубежом, Viet Kieu) сейчас получают те же сроки LURC – 50 лет (переработанная земельная реформа 2024). Количество земли, сдаваемой иностранцу, зависит от проекта и лимитов (иногда проект должен соответствовать целям развития). На сельхозземлях иностранцы вряд ли получат концессию – обычно дают коммерческое или жилое назначение земли. Земельная классификация критична: туристические проекты нужны на земле категории «сервисной»/«жилой», а не «фермерской». Перевод сельхозной земли в коммерческую возможен, но требует одобрения провинции и часто премьер-министра (до 2024 – теперь на местном уровне). Передача LURC третьим лицам формально разрешена (продаётся действующее право, нужен transfer), но для иностранцев она ограничена тем же 50-летним сроком. Право субаренды должно быть оговорено в контракте с государством. Риски: LURC на колышках (без стен) не выдадут, при истечении срока земля возвращается государству. Невозможность полной коммерческой передачи земли (лишь переоформление договора аренды). Сборы за землю растут ежегодно (согласно новой формуле).

• Строительство: Любое постоянное строение на земле требует разрешения от местных властей (construction permit от Департамента строительства). Это касается и капительных домов, и сборных домов, если они на фундаменте или возводятся «прочно». Вьетнамское законодательство допускает исключения (мелкие сельские строения, временные сооружения под строительные нужды и т.п.). Однако модульный дом для постоянного проживания попадает под обязательное разрешение, если площадь превышает 500 м² и два этажа. «Мобильный дом» без фундамента законодательно не прописан: скорее всего, местные власти потребуют узаконить его как временное строение. Соответственно, для строительства Specus Village необходим полный пакет проектов: инженерно-технический проект, экологическая экспертиза (для больших объектов), гарантия пожарной безопасности. Ограничения: зональные планы (на сельхозземле строиться нельзя без конверсии), есть градостроительные нормы (минимальные отступы, высота). Подключение к ЭИУ оформляется через местные коммунальные службы по предъявлению разрешения и технических условий. Вода – бурение своей скважины с согласованием, канализация – септик по нормам. Риск: незаконное строительство («коррупция») карается штрафом, уничтожением сооружений или даже тюремным сроком, если возведено на чужой земле.

• Модульные/мобильные дома: Вьетнамское законодательство рассматривает модульный дом (prefab house) как обычное строение, если он «присоединён к земле». Следовательно, он требует разрешения и регистрации как недвижимость. Исключение – малые деревенские домики (до 500 м²). Мобильный дом на колёсах может формально считаться транспортным средством/времянкой, но если его ставят стационарно более 30 дней, считайте, что это строение. Все технические сертификаты (строительный, пожарный, санитарный) потребуются при разрешении на строительство или вводе в эксплуатацию. Легализация передвижного дома (как движимого имущества) мало практикуется; проще оформить его как вклад в имущество компании и получить LURC. Если дом «на колёсах» перевезут, формально его можно считать movable asset, но это тоже нужно согласовывать.

• Hospitality-модель: Во Вьетнаме иностранный инвестор может войти в гостиничный бизнес через вьетнамскую компанию (FIE или JV). Особых ограничений на иностранное владение долей в гостинице нет (кроме общих инвестиционных процедур). Для юридической деятельности нужно зарегистрировать код 5510 (услуги проживания). Лицензии: государственная лицензия на туризм (свидетельство о регистрации турбизнеса в DoT), свидетельство об обеспечении пожарной безопасности (получается в пожарной полиции), лицензии на продажу алкоголя/пищевая безопасность для ресторанов. Оператором может быть FIE или JV (WFOE допускается 100% собственность). Краткосрочная аренда (ежедневная сдача) разрешена при наличии лицензии; уплата налога по ставке 5-10% от выручки. Долгосрочная – обычная аренда с налогообложением как прямая аренда. Смешивать можно, но учёт разный. Ограничений для иностранцев практически нет – ключевое требование: соблюдение технических стандартов (минимум 10 комнат, ресепшн, питание, охрана). Налоги: НДС 8% (номер-квартира освобождён или 5%?), корпоративный налог 20% (для резидентов). Персонал – открытый рынок труда, но менеджмент лучше местный или с рабочей визой. Spa/йога – просто доп.услуги.

• Долгосрочная аренда: Во Вьетнаме краткосрочная аренда иностранцам (за туры) требует страхования и оформления, но долгосрочная – договор аренды (leasing contract). Срок обычно 1–2 года с пролонгацией. Расторжение – как договор аренды, с уведомлением. Закон четко не защищает иностранца-арендатора (система проарендодательская). Нужно регистрировать договор в местной администрации (успіх арендатор обязан сообщить полицию о въезде). Максимальных сроков нет, но договор переоформляют при каждом новом сроке. Индексации нет, условия по договору. Ограничения: арендовать можно только «свободное жилье» (кондоминиум, вилла); аренда посуточно в традиционном контракте — риск, обычно оформляют как «turismo». Membership-модель сложна: может восприниматься как продажа права пользования (≠собственности), но на иностранцев это чаще не распространяется (внутренним только).

• Сельское хозяйство: Иностранцам запрещено непосредственно приобретать или арендовать сельхозземлю (коллективные, общинные угодья). Они могут инвестировать только через местного партнёра, который оформляет землю на себя. Строительство жилья на сельхозземле без конверсии официально запрещено (высокий риск наложения штрафов). Приглашать туристов на ферму можно, но нужна категория «фермерское хозяйство + туристическая услуга», оформляемая через министерство сельского хозяйства и туризма, что редкость. Продажа продукции разрешена как коммерческая деятельность компании (через FDI-компанию), но контролируется регуляторами качества. Совмещать фермерство и гостиницу возможно (агротуризм), но нужно регистрировать оба вида деятельности. Специальные льготы для эко-ферм иностранцам мало доступны; есть программы поддержки для Вьетнамских инвесторов в Agri, но иммигранту сложнее. Любое изменение назначения (фермерского в хозяйственное) требует решения местных властей.

• Иностранное владение: Иностранец не может владеть землей. Может владеть недвижимостью лишь посредством наземной концессии (виллы, кондоминиума) на 50 лет. Доли в компаниях иностранцам разрешены без квот, кроме сектора «сельское хозяйство/селекция» (список запрещённых видов по Инвестиционному закону). Иностранная компания может иметь 100% акций в гостиничном или девелоперском проекте (WFOE). Запрета на вывод дивидендов нет (после налогообложения), валютный контроль – по стандартной системе регистрации финансовых потоков. Ограничения: нельзя полностью вывести денежные средства без документального подтверждения легальности происхождения.

Реалистичные модели (Vietnam):

1. Аренда земли (концессия) через FIE + строительство и операционный менеджмент. Требует инвестиционного сертификата (IRC) и большого пакета документов; проектная модель.
2. Сино-иностранное СП (JV) с местным девелопером. Местный партнёр оформляет LURC и обеспечивает разрешения, Specus Village управляет проектом; деление долей.
3. Hospitality-оператор (контракт) на китайских территории. Specus Village минимально участвует в собственности, просто управляет курортом по бренду.

Высокорискованные: прямая продажа домов иностранцам (нет права на землю у покупателя); timeshare/fractional без юридической поддержки (несовместимо с законодательством о недвижимости); использование сельхозземли под жилье без конверсии.

Пилот: лучший вариант – оренда земли через FIE или JV (исходно без права земли) + построить eco-resort или «homestay village», сдавать в аренду и проводить мероприятия. Это позволяет избежать преждевременной продажи долей.

Требуется юрист: уточнить права использования конкретного участка (статус земли: coastal, defense, forestry); процедуру оформления LURC (в провинции); возможность совмещать агро- и туристическую деятельность; лицензирование конкретного типа жилья (пример: кемпинг, glamping).

Китай

• Земля: В КНР вся земля либо государственная (городская), либо коллективная (сельская). Иностранцы не имеют права прямой купли земли. Они могут получить права пользования землей только через китайскую компанию (WFOE или JV), арендую на определённый срок. Срок пользования для жилых объектов – до 70 лет, коммерческих – обычно 40–50 лет (продление возможно, но бюрократия). Сельхозземлю иностранцы не получают (коллективная земля, нельзя просто взять в аренду; требуются формы «подряд» с китайскими фермерами или перевод земли в хозяйственную зону под национальные программы). Использование земли строго по назначению: «туристические зоны», «сельхоз-туризм» – делается через переквалификацию через власти (часто трудно). Все передачи права аренды земли требуют разрешений местного Бюро земель (особенно при продаже). Фактическое получение земли через регистрационный акт подтверждается Land Use Right Certificate и Land Assignment Contract. Риски: отсутствие «свободного рынка земли» для иностранца, сложность конверсии, п.н. «ерунду» (notarial issues).

• Строительство: Требуется единый строительный допуск (Building Permit) – проектная документация, согласование архитектуры, EIA (при больших проектах), пожарное одобрение. Особый статус: если возводится «сельский дом» (сельское жильё по «рural reconstruction»), есть упрощённый регламент (городские проекты – по Градостроительному кодексу). Модульные дома считаются «сборными» и подпадают под нормативы по жилым зданиям; без фундамента отдельного статуса нет (есть ГОСТы на каркасные дома). Передвижные дома (кемперы) признаются транспортными средствами и, если используются как жильё на насиженное место, должны оформляться как жилое строение. Ограничения: zoning – жёсткая (сельские земли для АПК, леса, водоохранные зоны; городские планы предписывают функционал – туристический кластер возможно только в соответствующей зоне). Подключение коммуникаций (China Grid, local water) требует разрешения на разработку месторождения воды и договор с городскими службами. Требования по доступности: в городах новые отели должны быть адаптированы для маломобильных (есть нормы), за городом – неформально. Пожарная: СП 3.13130 для гостиниц, СП 256 для жилых. Есть требование «hotel star classification» в зависимости от амплуа курорта.

• Модульные/мобильные дома: Формально, любое строение, демонтируемое как единое целое, рассматривается как мобильное. В Китае мобильные дома (RVs) должны стоять на специализированных кемпингах (введён стандарт для RV park). Если соединено с каналами и фундаментом, то дом – недвижимость с обязательным вводом в БТИ. «Prefab house» – легально, если построено согласно нормативам, но всё равно требует разрешения (закон о строительстве). В практике модульные дома используют (например, под офисы, склады, спальни на горных курортах) – но обычно оформлены как времянки. Без фундамента и коммуникаций они могут эксплуатироваться до 30 дней без разрешения (рассчитывая по туристическому кэмпингу).

• Hospitality: Иностранная компания может 100% владеть туристическим объектом (сняв ограничения из перечня Negative List). Для ведения бизнеса нужен обычный бизнес-лэьценз (жилищно-туристическая деятельность, отраслевой код), гостиничные объекты платят стандартные налоги. Специальной «лицензии на туризм» нет – достаточно регистрации ООО с нужным видом деятельности. Объекты должны соответствовать китайским нормам отелей: как минимум 4 номера, рецепция, пожаробезопасность, милицейская регистрация гостей (подать списки в Полицию). Оператором может быть WFOE или JV. Франчайзинг (белая марка под Specus Village) возможен без ограничений, иностранные бренды широко работают. Короткосрочная аренда жилья в крупных городах последние годы получают ограничения (в отдельных городах требуют регистрацию жилья и ограничения площадей), но в «сельской глубинке» – фактически не регулируется. Никаких особых квот на иностранных туристов нет (кроме визового контроля). Налоги: НДС 9% или 6% на услуги, корпоративный налог 25%, туристический сбор (地方), в некоторых провинциях вводят сбор на гостей (пример: Хайнань).

• Долгосрочная аренда: Граждане КНР имеют сильную защиту при аренде (Закон об аренде 2019 г.), но иностранцы – рыночная модель: контракт 1-2 года, пролонгация. Контракт должен быть зарегистрирован в местной PSB (менее формально, но обязательно). Минимальные сроки: договоры обычно краткосрочные, продление без проблем. Иностранцу сложно выселить жильца по своей инициативе (неизвестно для арендаторов). Принудительного выдворения нет без суда. Индексации нет. Открытая аренда иностранцам распространена – многие expat communities в городах. На кампинг/RV: во многих провинциях введены специальные кампинги/глэмпинги, которые нуждаются в лицензии на «отдыха и кемпинга» (часть местных норм, например в провинции Шаньдун появились правила «толкнуть» кемпинги как бизнес, но единообразных федеральных пока нет).

• Сельское хозяйство: Иностранцам запрещено владеть коллективными сельхозучастками. Возможны лишь аутсорс или договоры «подряда» на производство, а земля оформляется на вьетнамского партнёра (в том числе сельхозкомпании). Жилые дома на сельхозземле строятся только в проекте агротуризма с официального одобрением (наличие посевов + до 6 глэмп палаток без фундамента, к примеру). Выращивать и продавать органические продукты юридически можно (через аккредитованное фермерское предприятие), но официально это входит в «сельскохозяйственную» деятельность и требует лицензии МинАПК (особенно если планируется экспорт или упаковка на месте). Сочетание фермы и туризма (agritourism) по закону: есть пилотные агропарки, но оформляется как комбинированный проект (де-юре агроферма + пункт приёма туристов). Ограничений на возмещение прибыли нет (кроме обычного налогообложения). Субсидий иностранцы практически не получают; существуют лишь программы МОИТ и АПК для Вьетнама.

• Иностранное владение: Иностранная компания не может прямо владеть землей, но может владеть зданиями (через собственные компании с LURC). Она может владеть долей в проекте или вилле (с «красной книжкой»), ограниченной сроком аренды. Квот на общую долю иностранных инвесторов нет (отраслевой negative-list размечает лишь агросектор). Запретов по национальности нет, если бизнесом управляет зарегистрированная структура. Валютный контроль: нужно регистрировать иностранные займы и отчёт по прибылям. Иностранцу нельзя просто забрать землю, если нет LURC; даже дом можно, если не оформлен на «себя» как долгосрочный объект.

Реалистичные модели (China):

1. WFOE + государственная аренда (land lease) + застройка. Чистая модель с полным контролем, но нужна регистрация и длительные согласования.
2. Сино-иностранное СП с девелопером (земля — на китайской стороне; Specus Village управляет проектом/брендом). Самый безопасный вариант по ленд-рискону.
3. Операторская модель (управление под брендом): Specus Village лишь как управляющий подрядчик местного владельца-туристического объекта. Минимизирует владение и инвестиции.

Высокорискованные: раздача долей в проекте по timeshare (в Китае это фактически запрещено или неподдерживается); продажа домов без земли; fractional/fundraising без регистрации (китайское законодательство о ЦБ требует лицензии для инвестиционных схем); использование сельхозземли без разрешения; promise доходности.

Пилот: оптимально запускать как совместный проект в туристической зоне (например, в специальных зона отдыха или свободном порту Хайнань) – где иностранные инвесторы разрешены и есть преференции. Формат: апарт-отель / курорт с управлением по найму (WFOE или совместный) на арендованной земле. Допускается сдавать по почасовой или долгосрочной схеме.

Требуется юрист: уточнить условия выкупа или продления концессии (в Китае это непросто), проверить возможность проекта на конкретной земле (особенно если рядом охраняемая зона, военная тайна), регламенты по гостинцам и кемпингам в провинции, возможные льготы для туринвестиций.

Сравнительная таблица стран

Критерий	Испания	Вьетнам	Китай
Прямое владение землёй иностранцем	Да (с НИЕ и без квот)	Нет (только через аренду/концессию)	Нет (только аренда через компанию)
Владение домом иностранцем	Да (полная собственность)	Да (лишь на 50-летний срок по Жилому закону)	Да (через концессию до 70 лет)
Долгосрочная аренда земли	Да (50–99 лет, регистрируется)	Да (50 лет, обычно LURC)	Да (обычно 50–70 лет)
Модульные дома	Ограниченно (нужны разрешения; вне урбан зоны – нельзя)	Нужно разрешение (проект/пристройка)	Ограниченно (зависит от статуса земли; обычно разрешение)
Мобильные дома	Ограниченно (разрешены лишь на кемпингах; вне урбан зоны – запрещены)	Неопределённо (как правило разрешений нет)	Ограниченно (можно лишь как времянки или на спец. стоянках)
Hospitality	Да (нужна лицензия/регистрация)	Да (FIE может оперировать; требуются тур. лицензии)	Да (ограничения сняты, регистрация компании)
Long-term rental	Да (с сильной защитой арендаторов)	Да (обычные договоры, регистрация в полиции)	Да (свободное соглашение, регистрация договора)
Agriculture	Да (иностранцы могут владеть)	Нет (через местных; сельхозземля – только локальным)	Нет (иностранцам коллективная земля недоступна)
Нужен локальный партнёр	Необязательно (есть зрелый рынок)	Рекомендуется (упрощает доступ к земле)	Практически необходим (для земляных активов)
Сложность разрешений	Средняя (регионально зависит)	Высокая (многоформальные, нужна локальная лицензия)	Высокая (многоступенчатые местные/нац. нормы)
Риск zoning	Есть (особенно на сельхоз, жильё vs туризм)	Большой (жёсткая земляная классификация)	Очень высокий (жёсткие планы и запреты на ферму)
Риск для иностранного инвестора	Низкий (гарантировано право собственности)	Средний (нет полного права на землю)	Высокий (строгость законов, валютный контроль)
Рекомендованная модель пилота	Аренда/покупка + туроператор	Аренда земли + JV	JV / сервис-менеджмент

(Метки: «Да» – доступно, «Нет» – недоступно; «Ограниченно» – при дополнительных условиях; «Требует юриста» – сложные случаи; «Высокий риск» – опасные)

Матрица юридических моделей

Модель	Испания	Вьетнам	Китай	Комментарий	Риск
Покупка земли	Да (простая)	Нет	Нет (только аренда)	Испанские законы позволяют свободную покупку; в Азии – нет.	Испания: низкий; VN/CN: невозможно
Долгосрочная аренда земли	Да (распрост.)	Да (50 лет)	Да (50–70 л)	Позволяет избежать покупки, но требует HQ лицензии и регистрации.	Умеренный
JV с локальным партнером	Да	Да	Да	Земля у местного, Specus Village – оператор или инвестор.	Исп.: умерен (зависит от партнёра); VN/CN: средний/высокий
Hospitality-оператор (без земли)	Да	Да	Да	Лизинг или управление чужим объектом по контракту.	Низкий (простая реализация)
Membership / клуб	Ограниченно	Риск	Риск	Модель «проживание по ключу» может рассматриваться как инвестпродукт.	Высокий (Securities risk)
Продажа домов отдельно	Да (как движимое)	Неясно	Нет	Испанцы иногда продают передвижные дома; в VN/CN – сложная схема.	Исп.: умерен; VN/CN: высокий
Branded residences/fractional	Ограниченно	Ограниченно	Нет	Членство/доли похожи на инвестиции – требуют спец.регулирования.	Очень высокий (сравним с таймшером)
Агро+ретрит (сельхоз+туризм)	Да (eco-tourism)	Риск	Риск	Испания: популярно; VN: трудно найти землю; CN: почти невозможно.	VN/CN: высокий

Red Flags (Красные флаги)

• Земля: Иностранцу нельзя стать владельцем collective land во Вьетнаме/Китае; сельхозземля без изменения назначения использовать нельзя. Если сделка под видом аренды не регистрируется – риск аннулирования. Неясен статус постройок после окончания аренды (например, modular house). Если земля под запретными зонами (военные базы, заповедники) – риски уголовки. Нельзя строить без lease/deed (есть штрафы и снос).

• Строительство: Любая стационарная постройка без разрешения – незаконна; модульные дома без permit не вводятся в эксплуатацию (штрафы, конфискация, уголовка). Нельзя возвести воду/электрику без согласований, нельзя подключать гостей к сетям нелегально. Обход техники: «временная бытовка» остаётся нелегальной в долгосрочной перспективе.

• Hospitality: Недостаток лицензии на туризм запрещает деятельность (штрафы, приостановка). Размещение гостей без регистрации (туристической или предпринимательской) – административный риск. Food & beverage без санитарных сертификатов – запрещено. В Испании – без tourist license нельзя сдавать жильё на коротко. Нельзя начать «кампинг», если не оформлено как кемпинг (штраф и закрытие).

• Продажа/инвестиции: Продажа домов на арендованной земле (VN, CN) крайне опасна: покупатели получают только право аренды, а не землю. Fractional/timeshare программирование в Китае/Вьетнаме может быть расценено как запрещенная схема (нужны ценные бумаги). Обещание фиксированной доходности клиентам = признаки нелицензированной инвестиционной деятельности (запрещено). «Membership» с возвращаемым взносом может попасть под регулирование инвестиционных продуктов.

• Иностранное владение: Вьетнам: отсутствие реальной собственности – купленное «право на кондо» ограничено 50 годами. Может быть отказано в продлении. Китай: в некоторых провинциях (особенно граничных) действуют дополнительные ограничения на иностранцев-владельцев недвижимости. Валютный контроль: нельзя вывести все средства без документов.

Вопросы для местных юристов

Общие:

• Какая модель (покупка vs аренда vs JV) наиболее целесообразна для старта Specus Village?
• На каком типе земли лучше всего (городская/туристическая vs сельхоз) и как её классифицировать?
• Какие особенности выдачи строительных разрешений для модульных или эко-домов?
• Как оформляется временное пребывание гостей (day use, хат/glamping) без нарушения закона?
• Какие обязательные лицензии требуются на питание, йогу/спа, детские программы?
• Можно ли смешивать краткосрочную и долгосрочную аренду (чтобы привлекать цифровых кочевников)?
• Что считается инвестиционным продуктом (требует регуляции ценных бумаг) – membership, доля, timeshare?
• Какие гарантии защиты инвестора возможны (сертификат проживания, депозит, страхование)?

Испания:

• В каких автономиях проще получить разрешение на rural tourism или glamping на «rustic land»?
• Можно ли использовать «rustic land» для модульного поселения с туристической целью (разрешено ли законом LOUA региона)?
• Какие есть ограничения на постройку tiny/movil homes в конкретном регионе (например, Андалусия)?
• Как получить municipal licence для кемпинга / туристического вила / гостевого дома?
• Нужно ли специальное разрешение на продажу branded residences или членства иностранцам?
• Какие налоги и сборы (туристический налог, доходы, налог с продаж) наиболее значимы для проекта?
• Какие особенности налогообложения и валютного контроля для иностранного инвестора?

Вьетнам:

• Можно ли зарегистрировать foreign-invested enterprise (FIE) для проекта Specus Village без вьетнамского партнёра?
• Какие типы земли обычно выделяются под курортные/рекреационные проекты во вьетнамских провинциях?
• Есть ли примерные ставки арендной платы (land rent) для долгосрочной аренды земли в туристической зоне?
• Какие требования предъявляются к минимальному капиталу для туристического и девелоперского бизнеса?
• Нужно ли привлекать вьетнамских нотариусов для подтверждения передачи прав между иностранцами и резидентами?
• Легально ли сдавать виллы или tiny homes посуточно (или это считается гостиничным бизнесом)?
• Можно ли иностранцам продавать membership-клуб (право проживания) или это приравнено к финансовому продукту?

Китай:

• Можно ли зарегистрировать WFOE для запуска курорта в выбранной зоне (с учётом негативного списка)?
• Какие конкретные ограничения действуют на покупку/аренду сельхозземли для развития туризма?
• Как получить land use right на землю в туристической зоне (процедура, сроки)?
• Какие формальные шаги нужны для классификации объекта как resort/hotel (включая саннормы, пожар)?
• Есть ли в выбранной провинции локальные нормы по кемпингам/глэмпингам (требования к паркам RV)?
• Как оформляется совместная деятельность (например, Specus Village как менеджер и местный владелец земли) с юридической точки зрения?
• Какие возможности есть для «fractional ownership» или продаж на европейский манер (в Китае этот формат запрещён – что вместо)?

Рекомендации

Лучшая страна для пилота: По совокупности факторов (простота оформления, открытость рынка, готовность принимать туристические проекты) наиболее подходит Испания. У иностранца здесь ясные права на землю и жильё, развит рынок загородных домов, и нет культурного барьера. Вьетнам можно рассматривать на втором этапе: там много туристических проектов, но высокий юридический риск из-за прав на землю. Китай сложнее всего для старта (бюрократия, ограничения, валютный контроль), скорее для масштабирования успешного опыта.

Лучшие юридические модели: 1) Операция на арендованной земле через локальную структуру. Например, long-term lease (concession) + Specus Village как управляющая компания/бренд. Это снижает порог входа и риск земли. 2) Совместное предприятие с местным партнёром: местный берёт землю (всегда на себя), Specus Village – долевое участие и операционный контроль. 3) Платформа «club + арендные юниты»: участники покупают членство без владения недвижимостью; это не приносит обещанного дохода, минимизируя правовой статус инвестиции.

Модели, которые лучше избегать сначала: любые прямые продажи недвижимости иностранцам, пока не выяснен статус земли; fractional ownership/timeshare – из-за сложного регулирования; продажа домов без земли (реновация renter) – инвесторы не получают гарантий; доверительное владение на местного партнёра без жёсткого контракта – очень рисковано; обещание гарантированного дохода и «финансовых» продуктов, замаскированных под членство.

Дальнейшие действия перед запуском

1. Выбор участка: Проверить статус земли, зонирование, возможность строительства. Нужен local due diligence (земельная книга, ограничения).
2. Юридическая модель: Определиться – арендовать или привлекать партнёра, тип юр.лица. Провести анализ налогов и валютного регулирования.
3. Переговоры: При работе с партнёрами заранее проговорить механизм контроля (договора, escrow, страхование) и планы на случай непредвиденных изменений.
4. Регистрация компании: Подготовить документы, получить необходимые лицензии (от строительства до туризма).
5. Строительство: Проектировать и возводить только после получения всех разрешений (строительный, архитектурный, коммунальные).
6. Продажи/продвижение: Предлагать жильё только после завершения строительства и ввода в эксплуатацию. Предложения инвесторам оформлять как аренду или членство (не «продажа долей», нет обещаний доходности).
7. Приём денег: Соблюдать местные правила валюты (например, в Испании отслеживать крупные переводы через NIF; в Вьетнаме – через уполномоченный банк; в Китае – через SAFE-отчёты). Обязательно заключать прозрачные договора с клиентами.

Источники: законодательство и официальные руководства стран, а также аналитические обзоры законодательства.