Рабочий принцип

Specus Village не должен продавать дома, членство, доход от аренды или продукты, похожие на инвестиции, до тех пор, пока в конкретной юрисдикции не будут полностью понятны правовой статус земли, правила зонирования, требования к строительству, гостиничной деятельности и договорная модель работы с клиентами.

Этот документ является рабочей стратегической запиской и не представляет собой юридическую консультацию.

Предпочтительные модели на первом этапе

1. Гостиничная модель / модель оператора

Specus Village самостоятельно управляет или администрирует объект гостиничного бизнеса либо сельского туризма, который работает в рамках местного законодательства.

Почему эта модель работает

ниже юридические риски;
понятнее для клиентов;
проще запустить пилотный проект;
позволяет подтвердить спрос до появления более сложных моделей владения.

Лучше всего подходит для

пилотного проекта в Испании;
Вьетнама через компанию с иностранными инвестициями (FIE) или совместное предприятие (JV);
Китая — только при наличии сильного местного партнёра и официально утверждённого туристического объекта.

2. Долгосрочная аренда земли / концессия

Specus Village или местная проектная компания (SPV) получает участок в долгосрочную аренду и занимается созданием и эксплуатацией поселения.

Почему эта модель работает

позволяет избежать немедленной покупки земли;
применима во Вьетнаме и Китае, где иностранцы не могут напрямую владеть землёй;
обеспечивает достаточный уровень контроля при грамотно составленных договорах.

Основные риски

неопределённость продления договора;
неясный статус построек после окончания срока аренды;
ограничения на субаренду;
необходимость согласований с местными органами власти.

3. Совместное предприятие с местным владельцем земли

Местный партнёр предоставляет доступ к земле, разрешения и обеспечивает реализацию проекта на месте.

Specus Village предоставляет бренд, концепцию, операционную модель, системы управления и, при необходимости, финансирование.

Почему эта модель работает

особенно полезна во Вьетнаме и Китае;
снижает риски доступа к земле;
обеспечивает локальную легитимность проекта.

Основные риски

уровень контроля;
корпоративное управление;
зависимость от партнёра;
условия выхода из проекта;
защита активов.

4. Клубная модель с арендными объектами

Участники оплачивают доступ к сообществу, проживание, сервисы или приоритетное бронирование, но не получают инвестиционный доход.

Почему эта модель работает

позволяет развивать сеть участников;
помогает избежать сложностей, связанных с прямым владением недвижимостью, если структура построена корректно.

Основные риски

При неправильной реализации модель может быть квалифицирована как:

таймшер;
долевая собственность;
инвестиционный продукт или ценная бумага.

Следует полностью избегать:

гарантированной доходности;
возвратных депозитов, напоминающих инвестиции.

Модели, которых следует избегать на раннем этапе

продажа домов без юридически оформленных прав на землю;
использование мобильных домов как способа обхода требований по зонированию;
долевая собственность;
таймшер;
гарантированный доход от аренды;
инвестиционные членства;
неформальные схемы владения землёй;
строительство до получения необходимых разрешений;
использование сельскохозяйственной земли без изменения её разрешённого назначения.

Направления по странам

Испания

Наиболее перспективная страна для первого пилотного проекта.

Возможные модели

покупка земли;
долгосрочная аренда;
сельский туризм;
гостиничная деятельность;
совместное предприятие с владельцем участка.

Что необходимо учитывать

статус сельскохозяйственных земель;
региональные лицензии на туристическую деятельность;
правила для кемпингов и глэмпингов;
разрешения на размещение модульных и мобильных домов.

Вьетнам

Проект возможен, но юридически значительно сложнее.

Наиболее вероятные структуры

компания с иностранными инвестициями (FIE);
совместное предприятие (JV);
право долгосрочного пользования землёй или концессия;
гостиничная модель эксплуатации.

Что необходимо учитывать

отсутствие прямого права собственности иностранцев на землю;
ограничения по сроку землепользования (обычно до 50 лет);
ограничения для сельскохозяйственных земель;
требования к разрешениям для модульных и мобильных домов;
согласования с местными органами власти.

Китай

Рынок для более позднего этапа развития проекта.

Наиболее вероятные структуры

компания со 100% иностранным капиталом (WFOE);
совместное предприятие (JV);
договор управления;
работа через официально утверждённый гостиничный или курортный объект.

Что необходимо учитывать

отсутствие прямого права собственности иностранцев на землю;
ограничения на коллективные земли;
валютный контроль;
необходимость многочисленных местных согласований;
высокий юридический риск моделей, напоминающих долевое владение или инвестиционные продукты.